不妙!成交跌回新政前 杭州降价房源逼近2万套
来源: 凤凰网房产杭州站
(作者:三牛,本文转载自“杭州楼市动态”,凤凰网房产已获授权)
与预想中的一样,7月杭州二手房没能保持上涨的动力。
据统计,截至27日凌晨,杭州二手房成交量仅4634套,自前三个成交量持续增长后,再一次回缩。
在仅剩不到4天的时间内,7月成交量大概率在5000套出头一点。
就如开篇所说,7月二手房成交再度下滑本就是意料之中。一方面,整个二手房市场主要构成仍以降价房源为主。
从近30天涨跌房源数据来看,杭州二手房跌价房源达18844套,而涨价房源仅1348套,跌价房源是涨价房源的14倍。也就意味着有一套房源涨价,有近14套房源在降价。
再结合成交情况可以知道,虽然目前市场上有更多房东在诚意出货,但成交情绪并不高。
另一方面,价格始终无法突破,量价齐跌仍占主场。
蒋村板块的河水澜轩,从4月至6月成交来看,价格始终保持在6.9-7.4万/㎡之间。5月一套89㎡低区房源,以632万成交,单价约7.1万/㎡;同样是低区89㎡房源,6月成交一套总价约640万,价格约7.2万/㎡;
未来科技城的阳光城未来悦同样如此。7月成交一套112㎡中区房源,总价710万,折合单价约6.1万/㎡;6月一套126㎡户型,总价790万,成交单价约6.0万/㎡,等等。
当然,以上仅是众多例子中的一部分。可以看见,在整个二手房市场无法形成共识之下,想要有明显的波动显然无法做到。
就二手房市场走向而言,7月成交量是一个重要的分水岭。
如果成交量接着6月持续放大,那么整个二手房会相应的暖起来,但目前仅4600余套的成交量,表明着二手房市场出现了拐点。
自此,从去年年底至今,在市场整体状态欠佳的情况下,杭州的二手房大致经过3个阶段。
1.第一阶段:二手房市场价格松动阶段,买卖双方博弈开始。
依稀还记得去年10月末在勾庄踩盘时中介小哥说的话:“小区内只要有房源肯主动降价,小区便会有成交。”
当时看的万家名城、杭宸、北宸等板块内头部楼盘,二手房价格大都保持着原状,而不远处的海派风景因大多房东有降价的意愿,成交偏多。
以价换量,成为了当时后几个月整个市场的主基调。
2.第二阶段:年初至二季度左右,二手房局部回暖阶段。
彼时的二手房市场,曾一路向好。但这基于两个前提:各类大环境政策明牌以及亚运会。
数据截止7.27
依然记得彼时降利率、降买房首付等各类救市政策飘荡在杭州市场外围,再加上517新政的到来,买房成本降低、潜在市场需求被激活等,使得二手房成交有了一定回暖的趋势;
此外,一轮轮的红盘潮、亚运会前所要面临的房荒等,一定程度上带动着二手房逐渐向好。
3.第三阶段:亚运会取消后,二手房再次被打回原形。
5月6日亚运会的取消,担心的房荒不复存在,新房供应天量增加,同时交付大潮来临。
二手房市场镰刀多于韭菜的局面,便是现实。
如果在没有外部推力干预下,继续按照当前轨迹进行时,二手房市场仍会持续下行。
理由如下:
1.一张桌子上,“年龄差”层次丰富。
一句话总结就是整个市场结构发生变化。举个例子,每年家庭聚餐时,总分为大人桌和小孩桌。
大人桌大部分人是固定的,年纪相仿;而小孩桌人流动大,也有明显的年龄差。
而目前整个市场就如聚餐中的“小孩桌”一样,进进出出的新房占据了主力位置。
先抛开已经出现在场面上的新房,去年三批次、今年的前两批次地块等,都在后方蓄势待发,还有第三甚至是第四批次。
如此天量供应的出现,造成的局面就是新房摇号难度低、选择面大,以至于不管刚需还是改善家庭,都专注于打新。
想要激活二手房市场,很难。
2.杭州二手房无多余需求。
如果新房供不应求,多余没被满足的需求就会转向二手房市场,激活二手房的同时,再反馈给新房市场。
但如今反转的局面,使得新房、二手房均没有得到想要的,彼此双方没有“互动”,市场还是难以支撑。
所以,未来二手房成交量预估还会降低,然后到达一个平稳区。
不知道是下意识还是什么,面对这么困难的情况,我们往往会寄托于新政。
也难怪,如果想要维持一个比较热的局面,新政可以说简单且暴力。
这不,近期流传的81新政,说是什么限购区新房减少社保年限、新房加首付等等。对于市场而言,当然有用:刺激需求,带动市场之类的。
但药效不长久。见识到517新政后,相比心里多少有点数,政策永远都是一个辅助,必要的时候捞你一下。
就如同LOL游戏一般,ADC前期必须要发育,后期才能carry。
市场也一样,有自己的调整方式,虽然时间久远,短期很难见到效果,但做好每一件事都需要时间成本。
总之,不管有没有外部力量,下半年的二手房市场会好于上半年,且会比较平稳。
至于能不能买二手房,看看钱袋子里多不多吧。
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